Valor catastral de un inmueble: qué es, cómo saberlo y novedades 2022

En el mercado de compraventa de viviendas, es importante que nos familiaricemos con varios conceptos: el valor de mercado, el valor fiscal, los diferentes tipos de impuestos o el valor catastral. De este último vamos a hablar en este artículo de Housell. ¿Quieres saber más acerca de ello? Sigue leyendo este post e intentaremos despejar todas tus dudas.

¿Qué es el valor catastral?

Lo primero que debes saber es que el valor catastral de un inmueble es el valor que tiene todo inmueble situado en territorio español en el Catastro. ¿Qué es esto? Pues un registro inmobiliario que recoge los diferentes bienes inmuebles, ya sean rústicos, urbanos o de características especiales. Esta recopilación recoge datos como el valor de referencia catastral (identificador único de 20 caracteres), la ubicación del inmueble, su distribución, los usos dados (residencial, comercial), el nombre del propietario y el valor propiamente dicho.

¿Cómo saber el valor catastral de una vivienda?

Si eres propietario, es relativamente fácil que puedas conocer este valor. A continuación, te mostramos diferentes ejemplos sobre cómo puedes hacerlo:

1. Con un recibo del IBI: como ya hemos visto anteriormente, este impuesto se gestiona de forma anual por el Ayuntamiento de tu localidad. Si no lo tienes en casa, pídelo al consistorio de tu localidad o consúltalo de forma online; como por ejemplo, en este enlace del Ayuntamiento de Logroño
2. A través de la Sede Electrónica del Catastro: gracias a este portal web, podrás conocer y encontrar el valor catastral de tu inmueble o incluso de cualquiera que necesites buscar, siempre que conozcas algunas referencias básicas (ubicación, referencia catastral. Dentro de su ‘Buscador de Inmuebles’, podrás acotar la búsqueda con diferentes campos (referencia catastral, calle/número, polígono/parcela, coordenadas o Código Registral Único). También se puede observar la cartografía española.
3. De forma telefónica: una llamada al Catastro bastará, aunque necesitas identificación mediante nombre, apellidos y DNI.
4. De manera presencial, acudiendo al Catastro Municipal o a tu Ayuntamiento.

Cálculo del valor catastral

El valor catastral se calcula tomando como referencia la Ley del Catastro Inmobiliario y se rige por diferentes factores. El método se realiza de forma colectiva y tiene en cuenta los dos principales valores: el del suelo y el de la construcción. Para obtener este concepto, el Catastro tiene en cuenta diferentes factores, obtenidos a partir de las características del bien inmueble. Lógicamente, los cálculos se realizan por técnicos habilitados, sin que las personas normales puedan intervenir en esta valoración:

1. Su localización
2. El tipo de suelo (rústico, urbano) y sus condiciones de uso (urbanizable o no urbanizable)
3. La antigüedad del edificio (si se han hecho reformas previas.)
4. Valor histórico o patrimonial (si existe)
5. Aptitud para la producción

Calculadoras de valor catastral

Cada comunidad autónoma ha decidido facilitar este proceso para los contribuyentes, habilitando formas de calcularlo. Aquí puedes encontrar las diferentes Comunidades Autónomas, algunas ofrecen una calculadora y otros servicios para calcular este valor, algunos previo pago: Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Castilla y León, Canarias, Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia, Madrid, Murcia, Navarra, País Vasco, La Rioja. En el caso de las ciudades autónomas, no tienen una calculadora.

Relación entre valor catastral y valor de mercado

El valor catastral nunca puede superar al precio de valor de mercado de la vivienda. Debemos saber que estos valores no se refieren exactamente a lo mismo. El valor catastral de un inmueble es un valor asignado por la administración, mientras que el valor de mercado es el precio al que un vendedor coloca la vivienda.

Es decir, la venta siempre debe realizarse por encima del valor catastral. En el caso de los inmuebles rústicos, Hacienda aprobó un factor de minoración del 0,90. Es decir, el valor catastral como máximo podrá representar el 90% del valor de las compraventas realizadas ante notario (valor de mercado).

Nuevo valor de referencia catastral en 2022: consideraciones

A partir del 1 de enero de 2022, ha entrado en vigor un nuevo indicador para calcular la base imponible de impuestos. Cuando vayamos a tributar, la base imponible ya no será el valor real del inmueble, sino el Valor de Referencia del Mercado (VRM). Este valor será aprobado por el Catastro y no afectará a impuestos como el IBI o el IRPF, que seguirán determinándose de la misma forma.

En cambio, el Valor de Referencia de Mercado sí se utilizará como base imponible de otros dos tributos: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por un lado, y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

La Dirección General del Catastro determinará el VRM, a partir de la media de las operaciones de compraventa realizadas en determinadas zonas de las ciudades. En la práctica y según todos los expertos, este nuevo método de cálculo conlleva una subida generalizada de impuestos. Para mitigar esta posible carga impositiva, Hacienda aplicará una minoración del 0,9 con respecto al valor de mercado.

¿Por qué se quiere cambiar la base imponible de los impuestos anteriores? Pues básicamente, para evitar fraudes y escrituras en negro. Anteriormente, los contribuyentes declaraban en base al valor real de su casa. Y claro, esto podía provocar irregularidades. Por ejemplo, poner un valor real inferior al pagado en realidad por el piso (una parte en negro), evitando así el pago de un tramo de impuestos si se conseguía eludir a Hacienda. Con la nueva modificación, esto va a ser imposible.

Ahora que ya sabes qué es el valor catastral de un inmueble, cómo se calcula y cuáles son las formas de obtenerlo, sigue leyendo Housell para obtener información sobre el mercado de compraventa de viviendas o cualquier aspecto relacionado con el mundo inmobiliario.