Ley de Propiedad Horizontal: ¿Qué es y cómo nos afecta?

Los inmuebles están sujetos a diversas normativas para regular su funcionamiento. Una de ellas es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) , que explica cómo deben funcionar las comunidades de vecinos, las competencias que pueden asumir, su regulación interna, su organización, los sistemas de votación, etc. Si has seguido series como Aquí no hay quien viva o La que se avecina; seguro que esto te suena. ¿Quieres saber más? Pues sigue leyendo Housell y entérate de todos los detalles.

¿En qué consiste la Ley de Propiedad Horizontal?

La LPH regula las relaciones, derechos y obligaciones entre las comunidades de vecinos. Su última reforma ocurrió el 14 de junio de 2022.

Título de comunidad de propietarios

Supone la figura central de esta ley y la define. Una comunidad de vecinos está formada por un grupo de viviendas privadas que pertenezcan a un mismo edificio. También están incluidos algunos espacios comunes, como se verá más adelante.

A partir de ahí, esta comunidad de propietarios debe organizarse en una junta de vecinos y regularse mediante unas normas (estatutos).

Estatutos de la comunidad

Son las normas de régimen interno y de convivencia que deben cumplir todos los integrantes de la comunidad de vecinos. Las normas deben adoptarse de mutuo acuerdo por todos los propietarios, así que solo vale la unanimidad para su aprobación. Es obligatorio que todos los vecinos los conozcan. Para que los futuros vecinos queden obligados a cumplir este documento, hay que reinscribirlo en el Registro de la Propiedad.

Estos aspectos a regular van desde el uso de las áreas comunes, la modificación de elementos arquitectónicos, la limitación de actividades en los locales o pisos o todo lo relacionado con el pago de las cuentas.

Junta de propietarios

Todas las comunidades de vecinos constituyen una junta. Esto es, una especie de Gobierno del edificio. Este órgano debe contar con la siguiente composición:

1. Presidente: puede serlo cualquier propietario y su mandato es cada año. Se puede elegir por elecciones, turno rotatorio o sorteo.
2. Administrador: puede acceder cualquier persona cualificada que sea elegida por mayoría en la Junta de propietarios. Sin duración determinada.
3. Secretario: puede serlo cualquier persona elegida por mayoría en la Junta de propietarios. No hay duración determinada.

Finalidad y estructura de la Ley de Propiedad Horizontal

La primera Ley de Propiedad Horizontal se aprobó en el año 1960, con el fin de responder al desarrollo urbanístico de España. El éxodo rural a las ciudades y el boom turístico en las costas españolas disparó la cantidad de edificios, frente a las casas. Desde ese tiempo, el texto ha sufrido varias reformas. La ley de Propiedad Horizontal vigente data de hace tan solo unos meses.

Ley de Propiedad Horizontal vigente

La última modificación, ocurrida el 16 de junio de 2022, modifica varios conceptos:

1. En primer lugar, facilita el acceso a la remodelación o puesta en marcha de energía renovable en las viviendas, de acuerdo al Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Lo que hace es requerir solamente una mayoría simple para acordar la realización de esas obras y la solicitud de ellas. Estos gastos, además, serán considerados como gastos generales de la comunidad. No obstante, existen ciertas ayudas para la rehabilitación que se podrán solicitar.
2. Los propietarios no pueden alterar los elementos comunes y deben respetar el buen estado de la vivienda. También se prohíbe la realización de actividades peligrosas o molestas para los otros vecinos.
3. Respecto a los morosos, la ley da más herramientas a las comunidades de vecinos:
4. Las comunidades de propietarios tendrán capacidad sancionadora, pudiendo privar al moroso de elementos comunes no esenciales o estableciendo intereses, siempre que no sean desorbitados.

Además, se agiliza el proceso de reclamación de deudas y todos los gastos derivados del proceso correrán a cargo del deudor.

Obligaciones de los propietarios

El artículo 9 de la LPH refleja las nueve obligaciones de los propietarios. Estas son, de forma resumida:

1. 1. Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes.
2. 2. Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas.
3. 3.Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, reformas o reparaciones.
4. 4. Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
5. 5. Contribuir a la conservación del inmueble de acuerdo a la cuota de participación.
6. 6. Con esa dicha cuota de participación, contribuir al fondo de reserva.) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y responder ante los vecinos si hay vulneraciones.
7. 7.Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y responder ante los vecinos si hay vulneraciones.
8. 8. Comunicar al secretario el domicilio.
9. 9.Comunicar al secretario el cambio de titularidad de una vivienda o un local.

Elementos comunes amparados en la Ley de Propiedad Horizontal

Escaleras

Se trata de un elemento común, incluidos los rellanos entre plantas. Es decir, su uso es compartido entre todos los vecinos.

Patios

Existen patios de uso privativo, es decir, propiedad del vecino que lo usa. Sin embargo, hay otros patios que son comunes. En este caso, deberá consultar con la comunidad si puede usarlos.

Para resolver esta duda, consultaremos en las Escrituras de División Horizontal, que distingue entre elementos privativos y comunes. El de la LPH también ofrece bastante información sobre este tema.

Fachadas

Según indica el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, las fachadas son artículos de uso común, junto a los revestimientos de terrazas, balcones y ventanas.

Garajes

La Ley de Propiedad Horizontal dicta que las plazas de garaje son un elemento privativo. Es decir, el propietario puede disponer de ella cuando quiera. Eso sí, tiene que respetar la LPH y los estatutos. Queda terminantemente prohibido ocupar otras plazas de garaje.

Ascensores

Los ascensores son elementos comunes según la LPH.

Otros

Con respecto a otros elementos, la Ley de Propiedad Horizontal aclara que las instalaciones, conducciones y canalizaciones, hasta la entrada del elemento privativo, también son comunes. Pueden ser para desagüe, agua caliente, calefacción, aire acondicionado, evacuación de humor, prevención de incendios, antenas…

Ahora que ya sabes más sobre la Ley de Propiedad Horizontal y sus características, entra en Housell para estar al día de todo lo relacionado con el mercado inmobiliario.