¿Qué diferencias hay entre catastro y registro de la propiedad?

En el mundo jurídico, los términos catastro y registro de la propiedad son términos parecidos, pero no tienen por qué significar lo mismo. Ambos ponderan jurídicamente a los inmuebles, pero sin significar exactamente lo mismo. Es probable que puedas confundirlos, así que en Housell trataremos de aclararte para enfrentarte a ellos con la máxima claridad.

¿Qué diferencias hay entre catastro y registro de la propiedad?

La principal diferencia entre ambos es que el Catastro permite la localización física de los inmuebles, mientras que el Registro de la Propiedad se centra en la propia identificación nominal. Ahora veremos estas diferencias en profundidad:

1. La Dirección del Catastro es una dependencia dependiente del Ministerio de Hacienda. Es un mero registro administrativo, cuya función es tener controladas todas las propiedades e inmuebles en España. Además, controlan los tributos, como el Impuesto de Bienes Inmuebles, el de Sucesiones y Donaciones y el de Transmisiones Patrimoniales. Además, reúne los datos de estas fincas, como veremos más adelante.

   ¿Cómo se consigue esto? Mediante la referencia catastral, un identificador único compuesto por veinte caracteres, que tiene además varios: ubicación del inmueble, su distribución, los usos dados (residencial comercial), el nombre del propietario y el valor propiamente dicho. A partir de ahí, se calcula el valor de la vivienda a partir de unos diferentes factores (localización, tipo de suelo, antigüedad, valor histórico, aptitud de producción), tal y como os contamos en un artículo anterior. A partir de ahí, se obtiene el emplazamiento exacto en unas coordenadas y situación detallada.

2. En cambio, el Registro de la Propiedad depende del Ministerio de Justicia y su función es confirmar la titularidad o quién es el propietario de esta vivienda, garantizándola de forma jurídica. La principal diferencia es que el Catastro se centra en la localización de los inmuebles, mientras que el Registro permite también la identificación nominal del propietario de esta finca urbana. ¿Cómo se realiza? Lo veremos a continuación.

   El órgano se utiliza para realizar las inscripciones de compraventa de una casa, con el documento. Los propietarios tienen la posibilidad de realizar trámites en el registro de la propiedad, como los contratos o resoluciones judiciales, seguro contra los problemas o garantía de protección en favor del titular de la propiedad. Estos pueden realizarse en Oficina Registral, o bien de forma telemática. En esta época de coronavirus, lo ideal es que lo realices de esta forma.

¿Qué ocurre si ambos órganos, catastro y registro, no coinciden?

En términos de jerarquía, el Registro de la Propiedad manda sobre el Catastro. Por ello, si los datos de ambos no coinciden, debes acudir al Catastro y pedir la rectificación de todos esos datos. Lo que tienes que tener claro es que esa petición tiene que ir acompañada de pruebas, ya sea la escritura de la propiedad o los planos específicos de esa vivienda. Veamos una explicación más avanzada:

Las discrepancias suelen ser errores en la representación de la superficie de estas fincas. En este sentido, tomaremos como base la Reforma de la Ley Hipotecaria. En ese caso, la cartografía Catastral se toma como referencia para la inscripción de fincas en el Registro. El criterio para diferenciar todo esto, es el tamaño del error. La discrepancia permitida entre el Registro de la Propiedad (prevalece) y el Catastro es el 10%. A partir de aquí, se abren varias posibilidades:

1. Si el error supera el 10%, el Registro podría paralizar la inscripción hasta que se aclare. Se abre un expediente hipotecario, con la apertura de un expediente hipotecario, con una representación gráfica georreferenciada, con los requisitos de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro.
2. Si es inferior al 10%, no habrá mayor problema, salvo que incumplan otros requisitos de la Ley Hipotecaria.

A partir de ahí, las discrepancias se tratan en la mencionada reforma de la Ley Hipotecaria e incluyen varias vías, entre las que se encuentran algunas de las siguientes: el deslinde registral de la finca, la rectificación de su descripción, el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Ahora que ya conoces la diferencia entre catastro y registro de la propiedad, entra en nuestro blog de Housell y conoce más sobre la compraventa de pisos y casas.