¿Cómo saber si una casa está embargada?

Uno de los principales factores a tener en cuenta antes de comprar una casa es comprobar que no esté embargada, ya que nos puede proporcionar sorpresas inesperadas. Pero no te preocupes por ello, ya que comprobarlo es muy fácil: basta con solicitar una nota simple de la finca en el Registro de la Propiedad correspondiente. También puedes obtenerla online. Eso sí, la solicitud requiere un registro y desembolsar un pago.

Para llevar a cabo el proceso, debes conocer el número de inscripción de matrícula con el que está inscrito el inmueble. Otra forma de conseguirlo es por medio del DNI o CIF del titular de la casa. Esto es especialmente útil en el caso de que hayas alquilado una vivienda embargada, ya que podrías estar remunerando a un arrendador que ya no tenga esa propiedad. El paso más fácil es tratar de hablar con el propietario y pedirle esa información. En caso de que se niegue, consigue cuanto antes la nota simple.

¿Qué es un embargo?

El embargo implica la retención de los bienes de una persona con objeto de pagar una deuda pendiente y no satisfecha en los plazos establecidos. Se puede aplicar a las cuentas bancarias o, como en el caso que nos ocupa, a los bienes inmuebles.

Su marco jurídico se ubica en la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, y nunca podrá ser llevado a cabo por un ciudadano, sino que solamente un juez o un organismo competente (Administración Pública) tienen autorización. Se trata de una medida cautelar que asegura el pago de las deudas contraídas y no pagadas, eliminando así la incertidumbre sobre su satisfacción futura.

Tipos de embargo

• Embargo preventivo: ocurre antes de que una persona o empresa acabe imputada en una denuncia judicial por impago a la entidad bancaria. Se emplea para asegurar el cumplimiento de la futura sentencia. Si el bien es inmueble (como es el caso de una vivienda) debe anotarse en el Registro de Propiedades y es de dominio público. Es una medida cautelar y será reversible siempre que el deudor satisfaga sus obligaciones.
• Embargo ejecutivo: sucede cuando el juez da sentencia de la obligación del pago. Es una medida irreversible y supone la pérdida definitiva de la propiedad. Después del embargo preventivo, la ley deja un periodo, normalmente de uno a dos años, para que el acreedor pueda ponerse al día. En caso de no ocurrir, se decreta la subasta judicial. La legislación establece un periodo máximo de cuatro años para la prescripción del embargo. En caso de cumplirse el plazo y no existir reclamación, el deudor queda libre de la obligación de pago.

Efectos del embargo

Pese a lo que pueda parecer, la anotación de embargo no prohíbe que se lleven a cabo operaciones, bien por parte del propietario o del comprador. Eso sí, el que adquiera la vivienda heredará su carga. Esto repercute a su vez en el precio de mercado, al que se le restará la cuantía del embargo. El comprador de una casa embargada debe conocer el importe a abonar al acreedor para resolver las cantidades pendientes.

Si el plazo se acaba, el juez subasta la vivienda; habitualmente a un precio inferior al que se compra. En ese caso, hay tres escenarios posibles: adjudicación, suspensión o desierto. En el primer escenario, acaba en manos del acreedor. En el segundo, en manos de una tercera persona que se ha presentado a la subasta. El tercero ocurre si no hay candidatos. Comprar viviendas subastadas permite adquirirlas por un menor precio, pero con un alto riesgo: debes pagar un depósito que perderás si no depositas la puja en los 20 días posteriores.

Bienes no embargables

La normativa prevé además la exención de embargo de algunos bienes.

Bienes absolutamente inembargables:

• Los declarados inalienables (que no se pueden enajenar).
• Los derechos accesorios, que no sean alienables con independencia del principal.
• Los bienes que carezcan, por sí solos, de contenido patrimonial.
• Los bienes expresamente declarados inembargables por alguna disposición legal.

Bienes inembargables del ejecutado:

• Los que no sean superfluos (mobiliario, menaje, ropas) del ejecutado y su familia.
• Los libros o instrumentos imprescindibles para el desarrollo de su oficio u profesión.
• Los bienes sacros dedicados al culto de las religiones registradas.
• Las cantidades inembargables por ley (las inferiores al SMI):
  • Para el doble del SMI: se podrá embargar hasta el 30%
  • Para el triple del SMI: hasta el 50%
  • Para el cuádruple: hasta el 60%
  • Para el quíntuple: 70%
  • Para cualquier cantidad superior: 90%

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