¿Qué son las cláusulas abusivas en las hipotecas?

Antes de que estallase la crisis económica, comenzó a surgir un grave problema para los españoles: las cláusulas abusivas de las hipotecas. La letra pequeña de los contratos hipotecarios a menudo contenían apartados poco claros y que, con el tiempo, han provocado muchos dolores de cabeza a más de uno.

En este artículo repasamos qué son exactamente las cláusulas abusivas, cuáles hay, qué daños generan y cómo puedes reclamarlas.

¿Qué es una cláusula abusiva en una hipoteca?

Una cláusula abusiva es una condición de un contrato hipotecario que está en contra de la buena fe, causando daños en el consumidor y beneficiando excesivamente al banco.

Las cláusulas abusivas comenzaron a expandirse cuando los bancos empezaron a ofrecer bonificaciones a los trabajadores que conseguían vender más hipotecas. De este modo, no se le explicaba bien a los compradores las condiciones reales del contrato y se firmaba sin saber.

Afortunadamente, según el art. 83 de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios las cláusulas abusivas se han declarado nulas. Debido a ello, el banco está obligado restituir los daños generados. Además, la reclamación judicial no prescribe, por lo que es posible reclamar cuando se quiera.

Cláusulas abusivas más comunes en las hipotecas

Las cláusulas abusivas más extendidas en las hipotecas son:

• Cláusula suelo.
• Constitución de hipoteca.
• Hipoteca multidivisa.
• Vencimiento anticipado.
• Intereses moratorios.
• IRPH.

Cláusula suelo

Probablemente, la cláusula abusiva más conocida sea la cláusula suelo. Se trata de una condición que establece el interés mínimo que se puede cobrar en la hipoteca.

Veamos cómo funciona:

• Las hipotecas de tipo variable se basan en el Euribor, un índice de referencia para el interés hipotecario que, a veces, puede ser inferior a 0. Si esto sucede, significa que el banco debe pagar al consumidor el porcentaje inferior a 0 de la cuota.
• Por ejemplo, si estás pagando una cuota de 400€ al mes y el Euribor se sitúa a menos 0,5%, ese mes tendrás que pagar 398€.
• Para evitar que esta situación fuera posible, los bancos empezaron a aplicar la cláusula suelo. De este modo el "suelo de la hipoteca" nunca podía bajar de determinada cantidad.
• Algunas de las cláusulas suelo más abusivas, situaban el interés mínimo que debías pagar por encima del valor habitual del Euribor. En consecuencia, mucha gente terminaba pagando siempre más dinero del que debería.

Cláusula de constitución de hipoteca

En el pasado, cualquier persona que contratase una hipoteca debía pagar los gastos de IAJD  (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). No obstante, con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria 2018 ya no será necesario.

De ahora en adelante, este gasto deberán hacerlo los bancos.

Cláusulas de las hipotecas multidivisa

Las hipotecas multidivisa son un tipo de hipoteca que permite cambiar la moneda con la que se pagan las cuotas. Por ejemplo, aunque en España se utiliza el euro, podías pagar con libras si lo deseabas.

La ventaja de esto era que algunas monedas tienen tipos de interés más bajos que el euro, por lo que era una situación ventajosa. No obstante, algunas cláusulas de las hipotecas multidivisa obligaban a utilizar como referencia tipos de interés variable muy altos y cuyos cambios no estaban alineados con la economía española. En consecuencia, las cuotas que había que pagar solo crecían, dando lugar a una situación injusta.

Además, este producto se vendió a mucha gente que ni siquiera entendía lo complejo que era todo este proceso por lo que se declararon inconstitucionales.

Cláusula de vencimiento anticipado

Una de las cláusulas abusivas más injustas es la de ejecución hipotecaria. A día de hoy ya se trata de una cláusula nula, por lo que se puede reclamar sin problema y muchos bancos ya no la aplican. Sin embargo, a partir del año 2013 hubo un aluvión de personas afectadas por ella. Funcionaba de la siguiente manera:

• La cláusula establecía que si no pagas una sola cuota de la hipoteca, el banco puede reclamar legalmente que se le pague todo el préstamo de golpe y romper el contrato hipotecario.
• Evidentemente, si alguien no era capaz de pagar una cuota o tenía algún retraso en los pagos, seguramente no pudiera pagar todo el préstamo pendiente. En consecuencia, el banco tenía derecho embargar la casa hipotecada y comenzar un proceso de desahucio.

Con la nueva Ley Hipotecaria 2018 este abuso ya no será posible ya que se aplicarán límites a los plazos de impago:

• Entre 9 y 12 meses sin pagar.
• Entre el 2% y el 4% del máximo de la hipoteca.

Cláusula de intereses moratorios

Otra cláusula abusiva es la de intereses moratorios. Si una persona se demoraba en el pago de una cuota, el banco podía penalizarle y exigir cuotas más caras.

El problema de estas cláusulas es que, legalmente, no había un límite a la penalización que el banco podía hacer. No obstante, la nueva Ley Hipotecaria también da solución a este problema ya que se establece como límite máximo de penalización el triple del interés legal del dinero.

IRPH (Índice de Referencia del interés hipotecario)

Se trata de hipotecas que utilizan como referencia el IRPH en vez de el Euribor para calcular el interés de las cuotas. Esto se vendió como un producto muy ventajoso ya que, supuestamente, era inferior al Euribor y más estable que el Euribor. Sin embargo, nada más lejos de la realidad: el IRPH nunca ha sido menor que el Euribor.

Para calcular el IRPH el Banco de España utiliza los datos que todos los bancos le mandan. Sin embargo, estos datos provienen de entidades privadas que no revelan sus datos, por lo que cualquier banco puede manipular la información y forzar que el IRPH crezca sin control.

Por esa razón, varias sentencias han declarado el IRPH nulo y se está trabajando para que sea ilegal contratar una hipoteca de este tipo.

¿Cómo reclamar una cláusula abusiva?

Para reclamar una clausula hipotecaria abusiva, debes seguir estos pasos:

1. Reúne todas las facturas y documentos que tengas de la hipoteca.
2. Reclama la cláusula abusiva al Servicio de Atención al Cliente del banco y exige una solución. El objetivo es que el banco te ofrezca una compensación por la cláusula abusiva. Consulta con tu abogado antes de aceptar nada ya que es posible que puedas obtener mejores condiciones que las que te ofrece el banco.
3. Si no consigues las condiciones deseadas por esa vía, deberás elevar la queja al Banco de España.
4. Si esto tampoco es suficiente, deberás interponer una demanda judicial por cláusulas abusivas.

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